日管連加盟(一社)大阪府マンション管理士会 本部無料相談会のお知らせ

投稿日:2017年10月30日 作成者:福井英樹 (24 ヒット)

日管連加盟(一社)大阪府マンション管理士会では本部無料相談会を毎月開催しています。
第一水曜日と第三土曜日に毎月2回開催しています。(ただし、1月は第二水曜日の開催、2月の水曜相談会並びに12月の土曜相談会は休会とさせていただいております。)

住宅宿泊事業法(民泊新法)で民泊が可能になることを受け、標準管理規約が改正されました。同法に対する管理組合の対応方法や特区民泊対応、その他、管理全般の相談も受け付けております。
お気軽にお申し込みくださいませ。

日時:2017年12月06日(水)午後6時から午後6時50分まで。
場所:大阪市住まい情報センター5階

開催10分前にはご集合くださいませ。

お申し込み・お問い合わせは 電話06-6341-4658、090-7356-7783 相談会担当まで。 Email: omk@osaka-mankan.com またはma67rd77ml@kcn.jp

民泊は居住環境に与える影響が非常に大きいと考えられるため、マンションで禁止する場合は、民泊の可否を提示した国土交通省の改正マンション標準管理規約を参考に各マンションの管理規約の改正が最も確実です。
管理規約で民泊の可否を明らかにしないまま民泊新法に基づき、一部の区分所有者が適法に民泊を始めた場合、後々になって、管理規約で禁止しようと思っても、区分所有法第31条1項の「特別の影響」に該当し、特別決議の4分の3を超える区分所有者の同意があったとしても、当該民泊実施者の承諾が必要になる可能性があり、新法施行後に規約を改正した場合、最悪、訴訟に発展することも考えられます。

また、内閣府地方創生推進事務局からは「特区民泊の改正標準管理規約における取り扱いについて」の通知が10月26日付でなされております。

以下、当該通知の「記」より列記。

1.特区民泊及び住宅宿泊事業の両方を位置づける場合の規定例は、以下(1)~(3)のとおりです。
   特区民泊は許容するが住宅宿泊事業は禁止する場合など、特区民泊と住宅宿泊事業とで取り扱い を異にする場合には(1)~(3)で示した規定例を組み合わせて管理規約に定めることが考えられます。

(1)特区民泊及び住宅宿泊事業を許容する場合の規定例
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届け出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することができる。

(2)特区民泊及び住宅宿泊事業の禁止を明示する場合の規定例
第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届け出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
3 区分所有者は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

(3)特区民泊及び住宅宿泊事業の可否を使用細則に委ねる場合の規定例(※)
(※)新規分譲時の原紙規約等において、特区民泊及び住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任しておくことのもあり得る。

第○条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届け出を行って営む同法第2条第3の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。
3 区分所有者が、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。

2.なお、平成28年12月9日付けの「区分所有建物のおける特区民泊の実施について」をもって当事務局から通知したとおり、管理規約が平成29年8月の改正前の「マンション標準管理規約」のままであり、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定のみしかない場合は、原則、特区民泊に係わる特定認定の対象となることに御留意下さい。
今般の「マンション標準管理規約」の改正を受けて、住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規定を設けた場合(管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合)であっても、同様に特区民泊に係わる特定認定の対象となります。

以上、通知の「記」からの抜粋です。

従って本通知は、特区民泊を行う可能性のある管理組合が、今回の「マンション標準管理規約」の改正を受けて住宅宿泊事業の可否のみを管理規約に規定した場合には、逆に特区民泊の取り扱いについて疑義を広げるおそれがあるとのとこで、確認の意味で、本通知がなされたものです。

日管連加盟(一社)大阪府マンション管理士会主催「マンション管理セミナー」のお知らせ

投稿日:2017年10月16日 作成者:福井英樹 (52 ヒット)

「平成29年度マンション管理セミナー」のお知らせ 

11月3日おかげさまで、無事、大盛況に終えることができました。ありがとうございました。

日時:平成29年度11月3日(金・祝)13:20~17:00 受付13時~

場所:住宅金融支援機構 近畿支店2階 □すまい・るホール
〒541-8546大阪市中央区南本町4丁目5番20号 地下鉄本町駅;御堂筋線側 8番出口から徒歩3分

参加費:無料

定員:80名(定員になり次第〆切)

講演1:ひ孫の代まで使える「住み心地の良い老若男女共助型マンション」への改善策
    講師:一級建築士 中嶋康夫 当会会員

講演2:大規模修繕工事の「コンサル&業者等による修繕積立金等損失」の防止策
    講師:一級建築士 桑原 裕明 (公社)大阪府建築士会会員

講演3:管理組合の「管理費・修繕積立金等の損失」に関する係争等の事例紹介
    講師:弁護士 中島亮平 当会会員

講演4:共用部分リフォーム工事等の住宅金融支援機構の公的融資制度
    講師:野上雅浩 (独)住宅金融支援機構 近畿支店

特に講演2と講演3は、業界における不透明な金の動きについて鋭いメスを入れるものです。血税である修繕積立金の不当な使い方がされている当該業界の現状をご紹介するものです。管理組合の理事長、理事の方になられた方には必見の講演会です。ぜひお見逃しなく!

共催団体:(独)住宅金融支援機構近畿支店、(公財)大阪府建築士会、大阪弁護士会、日管連加盟(一社)大阪府マンション管理士会

後援:国土交通省近畿地方整備局、大阪府、(一社)日本マンション学会関西支部、大阪市、(公財)マンション管理センター、(一社)マンション管理業協会、(公財)日本建築家協会近畿支部、(一社)日本マンション管理士会連合会

お問い合わせ・お申し込みは下記まで、FAXもしくは電子メールでお申し込みください。

お名前、ご住所、マンション名、役職名(理事長、理事、区分所有者等)

日管連加盟 (一社)大阪府マンション管理士会  FAX:06-6341-4613
                         電子メール:omk@osaka-mankan.com
または、福井英樹マンション管理事務所ma67rd77ml@kcn.jpにお送りいただいても結構です。

ぜひお見逃しなく!定員になり次第、締め切ります。

詳細チラシは、日管連加盟 大阪府マンション管理士会のホームページをご覧ください。

(一社)大阪府マンション管理士会定例会勉強会リーダーとして登壇part2

投稿日:2017年05月18日 作成者:福井英樹 (157 ヒット)

 去る5月10日(水)の(一社)大阪府マンション管理士会定例会勉強会での福井英樹の講師登壇材料の一部(想定相談案件資料)をご紹介させていただきます。

想定相談案件1 某単棟型200戸のマンション 平成16年改訂標準管理規約の管理組合

相談者:修繕委員会委員(区分所有者)

内容:理事長が大規模修繕工事(秋工事9月~12月)に際して、自分の紹介会社(業界大手)を公募コンペに参加させ、数回の選考会(理事会・修繕委員会合同)を経て、最終選考会(同右)で当該会社は、不本意にも、僅差の第2位で落選した。
 しかしながら、理事長は緊急の臨時理事会(理事長以外は素人)を修繕委員会メンバー抜きで開催し、第1位入選会社をいかにも正論と思しき理由(公募条件である元請け工事実績件数中に下請けの数が入っていた等)をつけ落選させ、「大手には安心感がある。」等、他理事連を納得させ、自分の推薦会社を入選させてしまいました。
 その後の調べで、当該会社は、他の某管理組合と、大規模修繕工事の際の工事不備で、訴訟係争中であることがマンション管理新聞の記事で掲載されていることが発覚し、公募条件のうちの「他の管理組合との紛争等がなく、訴訟係争中でもないこと。」の条件が満たされていないことが判明しました。
 本件につき、修繕委員会から異議を申し立てると、「修繕委員会はあくまでも理事会の諮問機関であり、貴重な意見として頂戴しました。訴訟係争中ということは判決が出たのではないので、最終的に理事会で判断させていただきます。」との回答で、意見を受け入れようともしません。
 この理事長の不透明な業者選択に納得がいきません。
 築40年たっておりますが、管理が比較的行き届いており、今すぐに工事をする緊急性もないように思われます。
 現在2月で、5月の定期総会で承認されたら、そのまま当該会社に決まってしまう。なんとか歯止めをかけたいが、方法はないものでしょうか?

助言案

 規約や法律にも基づいて、覆す方法はあります。
 ただ、長年、ご近所様と仲良く暮らしており、これからも同マンションで継続して平穏に仲良く生活していくことを考える時、あまり規約や法律を楯にして、闘うことはいかがなものかとも思われます。
 当該件は他の管理組合でも利益相反の問題として良く見受けられる案件ですが、長いつきあいでのご近所同士のもめ事は避けたいということで、一般的に甘んじられている案件でもあります。
 しかしながら、どうしても納得がいかず、不透明な選択を覆したいのであれば、第三者の立場でものが言えるマンション管理士としてはいくつかの方法をご紹介させていただきます。

①案 臨時理事会の開催
 まず、監事がしっかりとした方で、問題意識のある方なら、監事に対して、もしくは半数以上の数の理事に再度呼びかけをして、理事会の業者選択の瑕疵等について説得し、理事長に対して臨時理事会の招集を請求し、1週間以内に理事長が招集しない場合は、理事会招集をした監事もしくは理事が臨時理事会を招集します。その場合の議長は招集理事の互選で決めます。
 さらに、理事長が理由なく拒否した場合は、理事の半数以上の賛成で、理事長の理事長職も解職することも可能です。
 臨時理事会はこのたびの業者選択に際して、最終決定した理事会決議の無効に関しての協議で、再度、新たに業者選択をするための会議となります。
 その際、上位二社が公募条件が満たされていないという理由で落選とした場合に、次次点となった業者を選ぶのか、上位二社を除いて、最終協議をするのか、再度、あらためて公募等をするのかの判断をして下さい。とにかく、公明正大な透明性のある、説明責任を完遂できる業者選択をすることです。

②案 臨時総会の開催
 修繕委員会メンバーの大半が本件に納得していないのなら、メンバー中心に、区分所有者総数の5分の1以上ならびに議決権数5分の1以上の区分所有者の同意を得て、当該理事会の業者選択の瑕疵についての説明責任を理事長に追及する為の臨時総会の招集通知を理事長に請求してください。ただ、理事長は瑕疵等の存在は否定しているので、
 理事長が2週間以内に4週間以内の日を会日とする臨時総会の招集の通知をしない場合が想定されます。
 そして、理事長が招集通知をしない場合は、招集通知をした区分所有者は連名で当該臨時総会の招集通知開催日の2週間前までに発して下さい。
 議長は総会を招集した区分所有者の中から選んでください。
 通知すべき事項は「第3回大規模修繕工事業者選択に際しての理事会の瑕疵の件」等としてください。
 議案の内容は
 理事会・修繕委員会で最終に選択した業者を公募条件が満たされていないとして落選させたにもかかわらず、自己推薦の業者も公募条件が満たされていないことが発覚したにもかかわらず、最終理事会・修繕委員会で当該会社の入選を強引に押し切った理事長に対する説明責任の追及になります。

③案 定期総会で否決する方法

 5月の定期総会で否決する方法もありますが、あまりお勧めできません。
 定期総会は議決権行使書で白紙委任状等「理事長に一任」の委任状が多数占めます。反対者が否定しても、当該委任状があるため可決されてしまうおそれが多々あります。
 それに、修繕委員会は理事会と運命共同体でもあるので、当該定期総会でメンバーが否決するのも不適当かとも思われます。
 相手方(工事業者)もあることなので、機動性も重要で、工事等の手配を遅らせることにもなり、迷惑をかけることもお勧めできません。

 また、いずれの方法でも、今回の相談者様のおっしゃられるように今回の秋工事は見送り、来年以降に順延するかの選択も視野に入れておく必要があるかとも思われます。
 その際、再度の公募で仕切り直し、業者選択をする際は、今回の不透明な選考を反面教師とし、修繕委員会が中心となって理事会に対して、透明性の確保と公明正大な業者選択(そもそも理事長が業者推薦をすることも利益相反行為の可能性有)の方法の意見具申の継続を実行していくことが重要だと思われます。

(一社)大阪府マンション管理士会定例会勉強会講師として登壇

投稿日:2017年05月15日 作成者:福井英樹 (145 ヒット)

(一社)日本マンション管理士会連合会加盟 (一社)大阪府マンション管理士会定例会勉強会にリーダーとして登壇しました。

題材案件4件のうち、一件を紹介させていただきます。

題材:理事会でいきなり理事長職を解任された現理事から相談を受けた前理事長からの相談案件。
「私は理事長職を解職するにも総会決議が必要だと思いますが、マンション管理士として法に基づいたご意見をお聞かせください。」

小職の助言案:

「役員互選の規定は、理事長という役職の選任は理事会決議で行うという意味であり、いったん選任された役員を理事会決議で解任することは予定されていないものと解される。したがって、一審原告の役職を理事長から単なる理事に変更することを内容とする理事会決議は無効であり、これと一体としてなされた新理事長の選任の決議も無効である。」と判じされました。(平成28年10月 4日判例)

従いまして、理事長におやめいただくには、総会で理事の地位も含めて、解任するしかないということです。

しかしながら、最高裁の判断が出るまで、当面、小職ら、マンション管理士等専門家は下記の判断に従います。

①マンション管理のバイブルともいわれている「コンメンタール マンション標準管理規約」評論社刊P175に「理事長が理由なく理事会開催を拒否した場合等は、理事長は理事の互選により選任したのであるから(35条3項)、理事の過半数以上の賛成により理事長職を解任できるものと解する。もちろん、理事の地位の解任は出来ない。以下略」とあり、

②同バイブルといわれる「コンメンタール 区分所有法」評論社刊P150~P151でも「マンション標準管理規約で定める理事または理事長(同規約〔単棟型〕35条)の役職の解任については、それらの選任に準ずるものと解され、理事長職の解任については、理事会の決議で行うことができるが、一般の「理事」および理事長たる「理事」の解任については集会の決議によるものと解される。以下略」とあります。

従来まで、上記二つのバイブルのコメントを拠りどころとして、判断していたのですが、
今後に関しては、無用な論争を避けるため規約に選任規定だけでなく、解任規定についても明記しておくこともお勧めしています。
規約改正のための特別決議が必要となります。

理事長の「理事長職」を理事会で解任しても無効!?

投稿日:2017年04月11日 作成者:福井英樹 (221 ヒット)

福岡高裁で上記タイトルの判決が出ております。
専門家の間で波紋を呼んでいます。

マンション管理のバイブルともいえる「マンションコンメンタール区分所有法」第三版150P~151Pでも
理事・理事長の解任について『マンション標準管理規約で定める理事または理事長(同規約)【単棟型】35条』の役職の解任については、それらの選任に準ずるものと解され、理事長職の解任については理事会の決議で行うことができるが、一般の「理事」および理事長たる「理事」の解任については集会の決議によるものと解される。』とあり、今まで専門家の定説となっている理事長の理事長職だけの解任を理事会決議だけでしていたのは無効との判決が出ており、さらに新しく理事会で選任された新理事長も認められないとの判例がでました。
最高裁まで持ち込まれるようです。

皆様方の管理規約が標準管理規約に準拠されているものなら、当該35条に「理事長の理事長職の解任については理事会決議で行うことができる(できない)」等解任についても追加明記しておく方が無用な論争を避けることが出来そうです。

規約改正になりますので特別決議は必要です。

平成28年度「マンション維持修繕技術者」登録5年更新講習受講 福井英樹マンション管理士

投稿日:2017年03月18日 作成者:福井英樹 (241 ヒット)

2017年3月17日(金)(一社)マンション管理業協会認定資格「マンション維持修繕技術者」の5年更新登録講習を受講してまいりました。
当該講習は、マンション維持修繕技術登録の更新を行うに際し最新の知識と技術を取得するために同協会が取得後5年を迎える有資格者に対して実施するものです。

講義1 演目:マンション維持修繕技術者の役割と最近の維持修繕の動向
・マンション維持修繕技術者の役割
・マンション維持修繕等に関する知識
・維持修繕の動向
・法的違反を起こしやすい改良工事の事例
・マンション維持修繕技術ハンドブック 第4版改訂のポイント

講師:(一社)マンション管理業協会 橋爪 利之氏

講義2 演目:マンション維持修繕技術に関わる法令等の概要とその最新動向
・マンション維持修繕に関わる国土交通省の組織
・マンション維持修繕の周辺法規 建築士法、建設業法、労働安全衛生法
・大規模修繕発注に関する通知
・社会保険未加入対策

講師:(一社)日本リノベーション・マネジメント協会 山本 隆彦理事

今回の更新講習は非常に意義のあるものでした。マンション維持修繕に関わる法規類等が改正され、関連の最新動向の再確認もすることができました。
当該類(国家資格等)の更新講習は、義務感で受講するのではなく、受講するからには貴重な時間を費やしているわけなので、「何か一つは必ず持って帰ってやろう。」というスタンスで臨むと必ず成果があるものです。

国家資格者マンション管理士としても、有意義な講習を提供していただいた(一社)マンション管理業協会にこの場をお借りして御礼申し上げます。
なお、マンション管理士の同胞には、維持修繕技術のハード面を深堀できる同資格取得を広くお勧めいたします。
というのも、マンション管理士試験(合格率(8~9%))ほど、ハードルは高くなく、毎年合格率25%程度以上で推移しており、さらに毎年実施されるフォローアップ講習が非常に実践的なテーマを提供してくれるからです。
また、同協会が出版している「マンション維持修繕技術」オーム社刊もお勧めの良書です。
このたび改訂され、第4版が発売されています。修繕技術のハード面を数千の事例をもとに体系的にまとめ上げており、マンション管理を業として携わるものには座右の書となること間違いなしです。

管理組合員様、役員様必見!「マンション管理セミナー【11月27日(日)開催】のお知らせ

投稿日:2016年11月04日 作成者:福井英樹 (407 ヒット)

福井英樹が所属する日管連加盟(一社)大阪府マンション管理士会が(独立行政法人)住宅金融支援機構と共催で「マンション管理セミナー」を開催します。

開催場所:住宅金融支援機構 近畿支店2階「すまいるホール」
住所:〒541-8546大阪市中央区南本町4丁目5番20号
アクセス:地下鉄本町駅御堂筋線側8番出口から徒歩2分

日時:2016年11月27日(日)13:30~17:00
     受付13:00~
参加費:無料

定員:80名(定員になり次第締め切り)

申し込みは、FAXまたは電子メールにて下記まで。

講座内容

13:00~13:35 開催の挨拶 (一社)大阪府マンション管理士会会長 長尾隆弘

13:40~15:00 標準管理規約の改正項目の留意点について (一社)大阪府マンション管理士会会員 マンション管理士・弁護士 木部徹之 

弁護士であることに甘んじることなく、マンション管理士試験に敢えて挑戦し、マンション管理士資格をも有することとなった同氏の弁護士としての別角度からの切り口で弁ずる軽妙な語り口は聞く者を魅了します。

15:15~16:15 長期修繕計画書の作成について
(一社)大阪府マンション管理士会会員 マンション管理士・一級建築士 田中建治 

技術系畑で実務経験豊富な実体験に基づく同氏のお話は、管理組合理事様あるいは管理組合員の皆様には大変意義のあるお話となることを確信します。

16:20~16:45 住宅金融支援機構のマンションの適正な維持管理や建て替え・改修に関する公的融資制度について 住宅金融支援機構 近畿支店 水野将司

大規模修繕工事等には、多額の費用が必要です。あまり、知られていない公的融資の利用につい
てわかりやすく解説していただきます。

16:50~17:00 閉会の挨拶 住宅金融支援機構近畿支店長 中澤一誠

お申し込みは

(一社)日管連加盟 一般社団法人 大阪府マンション管理士会
FAX:06-6341-4613
電子メール:omk@osaka-mankan.com

もしくは、当福井英樹のホームページの問い合わせメールに記入していただくか、ma67rd77ml@kcn.jpへお送りいただいても、結構です。
お気軽にお申し込みください。

住所、氏名、連絡先、管理組合名、参加人数、当セミナーをお知りになった媒体名を明記の上、FAXまたは電子メールにてお申し込みください。

※本セミナーは、雨天時にもかかわりませず、一般管理組合様方の積極的なご参加を賜り、盛況に終えることができました。この場をお借りして、ご参加様方各位に御礼申し上げます。

第19回「マンション維持修繕技術者」フォローアップ研修に参加

投稿日:2016年08月07日 作成者:福井英樹 (519 ヒット)

日時:2016年08月02日(火)13:00~16:30
講義テーマ:マンションの外壁 コンクリートのひび割れ補修へのアプローチ
講師:(一財)建材試験センター 真野孝次所長
   東京理科大学 今本啓一教授

毎年、(一社)マンション管理業協会が実施する「マンション維持修繕技術者」資格取得者へのフォローアップ研修ですが、今年度は、マンション大規模修繕工事および劣化診断等で避けては通れないコンクリートに生じるひび割れ、その原因と適切な補修方法について「マンションの外壁 コンクリートのひび割れ補修へのアプローチ」をテーマとして、(公社)日本コンクリート工学会発行の「コンクリートのひび割れ調査、補修・補強指針 2013年」を参考に実務において必要となる知識やポイント、さらには、管理組合等に対して、コンクリートひび割れ補修の具体的な提案ができるような事例を中心にした講義を展開してくれました。

小職が注目したのは、今本啓一教授の講義の中で、「コンクリートは中性化しても、水がからまない限り、鉄筋は錆びない。」と明言。
とすれば、小職が最近になって、確信を持つに至ったことですが、大規模修繕工事の際に、第1回目が約12年目、第2回目が約24年目、第3回目が約36年目、第4回目が約48年目というように長期修繕計画等では策定されてはいますが、雨がかり部分でない箇所は上記のタームで実施する必要はないのではないか?
すなわち、非雨がかり部分は第2回目と第4回目に実施すれば、十分ではないか?そうすることにより、工事費用が大幅に削減できるのではないか、というものです。

そこで、講義終了後の質問タイムの際に、小職は今本教授に上記の質問を投げかけてみました。
教授いわく「雨がかり部分以外はご指摘の通りで、場合によっては、ずっと、しなくても、良いかもしれません。ただ、屋根はあるが、共用廊下側部分全部が非雨がかり部分といえるのかの回答はいま、学会で検討中ですので、少し時間を下さい。」とのことでした。

(一社)マンション管理業協会が主催する同フォローアップ研修会は、非常に実践的で、毎回、役立つ講義を提供してくれます。
同資格取得者は毎年受講でき、一級建築士の方で当該資格を有する方々も毎回受講されています。
マンション管理士の方には、「マンション維持修繕技術者」の資格取得をおすすめいたします。

災害時における管理組合の意志決定(専有部分への立入りに至るまで)について

投稿日:2016年06月28日 作成者:福井英樹 (632 ヒット)

災害時における管理組合の意志決定(専有部分への立入りに至るまで)について同各条コメントについて、日管連加盟の(一般社団法人)大阪府マンション管理士会所属 日管連登録マンション管理士有志勉強会(2016年6月25日開催)で討議いたしました。

災害時等の管理組合の意志決定や緊急時の理事の立ち入りについて明記された今回の改正は、被災現場の声を反映したより実践的なものとなっています。

災害時には、避難されている区分所有者も多く、総会や理事会が開催できないため、修繕積立金の取り崩しが出来なく、緊急対応工事が遅れてしまったという事例が、実際、後を絶たなかったといわれます。

また、災害時等の緊急時において、いわゆる保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会において、その実施を決定することが出来ることとしているが、突発的な被災では、その理事会の開催さえ困難な場合があることから、保存行為に限らず、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独で判断し、実施することが出来る旨を、規約において定めることも考えられる。
とコメントは明記しています。

さらに、コメントは続き、
理事長をはじめとする役員が対応できない事態に備えて、あらかじめ定められた方法により選任された区分所有者等の判断により保存行為や応急的な修繕行為を実施することが出来る旨を、規約において定めることも考えられる。

なお、理事長等が単独で判断し実施することが出来る保存行為や応急的な修繕行為に要する費用の限度額をついて、予め定めておくことも考えられる。

等、同コメントで明記されています。

さらに、また、同コメントでは、
緊急対応が必要となる災害の範囲としては、地震、台風、集中豪雨、竜巻、落雷、豪雪、噴火などが考えられる。
「総会の開催が困難である場合」とは、避難や交通手段の途絶等により、組合員の総会への出席が困難である場合である。
「応急的な修繕行事」は、保存行為に限らず、二次災害の防止や安全の確保のために緊急対応が必要な、狭義の管理行為も含まれ、例えば給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新、エレベーター附属設備の更新、炭素繊維シート巻きつけによる柱の応急的な耐震補強などが該当する。
それに伴い、必要な資金に借り入れ及び修繕積み立て金の取り崩しについても、理事会が決議することが出来るとするものである。

としている。

なお、上記「応急的な」とは、危険性の判断基準であり、人が中に入ったら、危険であるかの基準である。

また、「緊急の立ち入り」が認められるのは、災害時等における共用部分に係わる緊急的な工事に伴い必要な場合や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがある場合にかぎられる。

なお、上記「緊急の立ち入り」の実効性を高めるため、管理組合が各住戸の合い鍵を預かっておくことを定めることも考えられるが、これはプライバシーの問題等があるので、各管理組合の個別事情を踏まえて慎重に検討する必要がある。

としている。

今回のコメントでは、阪神淡路大震災並びに東日本大震災を経て、その体験を下に、被災時のきわめて具体の詳細を明記し、解説していますので、各管理組合での規約改正に当たって、細則等への落とし込みが大変しやすいものとなったと推測されます。

すなわち、

今後、きわめて高い確率性で起こり得る大震災等への対策として、各管理組合での個別事情に合わせて、規約改正を検討し、当該コメント部分を基本に細則等で、具体的な細部にわたっての改正を実施していく際の模範と成り得べきものと思われます。

民泊ならびに反社会的勢力対応型の管理規約に改正するには?

投稿日:2016年06月05日 作成者:福井英樹 (861 ヒット)

2016年4月28日(木)日管連加盟 一般社団法人大阪府マンション管理士会の有志メンバーによる「標準管理規約研究会」に参画してきました。

いま巷を賑わせている「国家戦略特区」として規制緩和されつつある、いわゆる民泊問題。管理組合側として、拒否する場合の「民泊」対応型の管理規約改正について、また、あわせて、暴力団等の反社会的勢力対応型管理規約改正について議論をかわしました。

小職が当日提案した当該対応型管理規約を以下に披露させていただきます。ただし、複合用途単棟型。

もっとも、管理規約は各管理組合の自主規範であり、管理規約自体がそもそも建物の管理・使用に関するルールを定めるものであり、財産の処分行為である「譲渡禁止」等をルール化しても、無効になる場合が多く、法的拘束力がないのはご存じの通りです。

ただし、いざ、訴訟問題に発展した際には、威力を発揮する場合があります。

規約を改正し、明記しておくことにより、裁判官の信証に少なからぬ影響をもたらし、管理組合側に有利に働くことは十分に推測されます。

以下、改正案。あくまでも過去の数々の知見を整理し、寄せ集めた私案であり、試案です。参考にしていただければ、幸甚です。

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有住戸部分を住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2 区分所有者は他の区分所有者等に迷惑となるような営業形態、営業行為、風俗営業等を行ってはならない。

3 前項にかかわらず、専有住戸部分を小規模な事務所兼住宅等の社会通念上、居住環境を阻害せず、苦情が生じないと判断できる程度の用途に供するものであれば、可とする。

4 区分所有者は、専有店舗部分を専ら店舗として使用するものとし、第2項を含むその他の用途に供してはならない。また、当該店舗部分を取得した者は、その部分における営業に関して、関係法規および他の関連団体等の規定に従わなければならない。なお、屋外看板標識等を掲出する際は、その形式、仕様、取り付け場所等について理事会の承認をなければならない。

5 専有住戸および専有店舗部分等の使用において、次に掲げる用途に供することは、いかなる状況においても、許されない。

消費者金融、手形割引等の金融事業所、暴力団事務所、政治結社事務所、宗教団体の事務所または施設、風俗営業、営利目的の宿泊施設(いわゆる民泊等、シェアハウス等含む)、その他良好な居住環境を阻害する用途。

6 前項に該当するか、もしくは、疑いがある合、理事長は必要な範囲において、当該区分所有者等に対し、専有部分の利用状況について、聞き取り照会等の確認ならびに調査をすることができる。また、区分所有等はその専有部分を譲渡または貸与(地上権の設定含む。以下「譲渡等」という。)する場合、次の事項を遵守しなければならない。
(1)前項の用途に供されることを知って、当該譲渡等に係わる契約をしてはならない。
(2)譲渡等に係わる契約の締結前に、当該契約の相手方に対し、前項の用途に供するものでないことを確認しなければならない。
(3)譲渡等に係わる契約において、契約の相手方は当該専有部分を前項の用途に供してはならない旨を定めなければならない。

7 前項の確認調査の結果、第1項から第6項に抵触することが合理的に判断できる場合、理事長またはその代理人は区分所有者等に目的および理由を明示した上で、調査の為に当該専有部分に立ち入ることができるものとし、区分所有者等は、これに協力しなければな
らない。

8 区分所有者は、その専有部分を譲渡する場合、その譲受人が、特に、下記団体およびその構成員であることが判明した場合、何ら催告を要せずに当該売買契約等を解除することができる旨を明記した売買契約書を取り交わさなければならない。
(1)「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第2条第2号に定義される暴力団、その他構成員等が運営を支配する法人その他団体、もしくはこれらと取引のある法人その他の団体。
(2)「無差別大量殺人行為を行った団体の規定に関する法律」に基づき処分を受けた団体、もしくはそれらの疑いのある団体、その構成員等が運営を支配する法人その他団体、もしくはこれらと取引のある法人その他団体。
(3)「組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律」に定める犯罪収益等を隠匿・収受、もしくはそれらの疑いのある団体、その構成員等が運営を支配する法人その他団体、もしくはこれらと取引のある法人その他団体。

(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、管理組合に届け出るとともに、本規約等に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係わる契約に本規約等に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方に本規約等に定める事項を遵守する旨の誓約書を入居前に管理組合に提出させなければならない。

3 区分所有者は貸与に係わる第三者の違反により生じた損害について全責任を負い、管理組合が請求する損害賠償及び損害排除の為の経費の負担に応じなければならない。

4 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合、借受人が、第12条 第5項、第6項、第7項、並びに第8項に記載された団体およびその構成員等であることが判明した場合、当該賃貸借契約は解除となり、借受人は本物件を明け渡さなければならない旨を明記した賃貸借契約書を取り交わさなければならない。

5 区分所有者または貸与に係わる第三者が管理組合の共同の利益に反する行為及び規約違反を行った場合、必要な措置によって生じる費用は当該区分所有所有者等が負担するものとする。また、管理組合は当該区分所有者に対し損害賠償を求めことができる。

福井英樹マンション管理士総合事務所

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