大規模修繕工事のコンサルタント業務

 大規模修繕とは、コンクリートの下地補修、外壁の塗装、外部鉄部の塗装、屋上防水等を一挙に実施する修繕工事で、管理組合にとって大きなイベントの一つです。
 大規模修繕工事を行う場合には、業者の選定、工事の品質、保証内容等の様々な不安材料が存在します。
 管理組合の理事長は、区分所有者への説明責任を完遂する義務負っています。

 さらに、大規模修繕の本格的な検討に入る前に、やっておかないことがあります。
 それは、資金計画です。資金計画を作成するツールは長期修繕計画です。当該計画は25~30年の将来に向かって作成し、将来どのような修繕をいつ、どの部分を、いくらで実施するかの予想を策定したものです。
 修繕積立金が将来、本当に足りるのかどうかを確認するために、同計画の見直しをする必要があります。この長期修繕計画は管理会社が策定してくるのが通常ですが、気をつけなければならないことがあります。
 この長期修繕計画表は、管理会社の「長期収入計画表」または「長期売上予定表」とも揶揄されており、大規模修繕工事ごとに管理会社が儲かる仕組みになっています。管理会社が大規模修繕工事費で大きな収益を上げていることは今や常識です。「もし工事費が不足したら大変です。」と言いながら、割高な工事費の見積もりを出してきて、その金額を根拠として長期修繕計画を立てています。これがまさに管理会社の「長期入金予定表」ともなるので、管理組合にとっては非常に危険なわけです。国交省からも不適切コンサルについての注意通達がなされていますが、とくに大規模修繕工事時における管理会社による「責任施工方式」はなるべく避け、「設計監理方式」+「施工業者入札方式」で進めるのが適切です。
 ただし、「設計監理方式」とは形だけの管理会社が設計監理をする場合は要注意です。管理会社が一級建築士事務所登録をしている場合では、監理とは名ばかりで、利益相反の「責任施工方式」と何ら変わりません。管理会社に丸投げせず、不要・不急の工事を見極め、修繕工事をずらせるものはずらし、工事タームを12年タームから18年~20年タームに伸ばし、さらに割高な工事料金を適正な工事料金に修正させ、かつ適正な管理委託費に修正させることにより、修繕積立金の値上げを適正な時期に先送りすることが可能になります。
 適正な資金計画についても、ぜひご相談ください。

また、「①どの業者にお願いすればいいのか?」「②手抜き工事をされないか?」「③工事に問題があった時にきちっと保証してくれるのか?」「④業者とトラブルになった時には、どこにどう相談すればいいのか?」等々。
 
 特に建設業界は重層構造(元請け、下請け、孫請け、ひ孫請け等)になっており、キックバックやキャッシュバックが当然のことのように行われており、実際に工事を実施するのは孫受け、ひ孫受けであることが多く、業界大手等が元請けになった場合、下請けに支払われるのは頭から20%を差し引いた金額です。例えば、1億2千万円の工事代金だとすると、実質8,000万円の質クオリティの工事しかされないのが実情です。
 下請け、孫請け、ひ孫請けの重層構造です。それぞれ、10%ずつ差っ引くとおのずから当該金額になります。
 管理組合の血税として貯めた修繕積立金から、実際の料金より20%~40%割高な工事代金を支払わされることになります。
 また、紹介料等という名目で余分なフィーが発生したりする場合もあります。当然のことながら、業者は当該フィーを差し引いた金額の質の工事しかしません。
 大規模修繕になると、急にいろんな人が登場してきます。まずマンションの住民の友人が出てきます。「私の友人の知り合いの会社で、修繕専門の会社があるのですよ」とか「私の友人の知っている一級建築士事務所があるのですよ」とか「優秀な建築設計事務所を良く知っていますから、その人を紹介しましょうか?」と言う具合に知り合いを紹介したいと言う人たちが数多く出てくることがあります。
 これら理事長が抱える諸々の不安材料解消のお手伝いを第三者の立場で公正に実施するのがマンション管理士です。
 また、理事会や特別委員会である修繕委員会が行うべき修繕設計者(設計事務所)および施工者(工事会社)の選定の補助や、修繕委員会の会議運営の補助などのサポート業務を第三者の立場で行うのもマンション管理士です。
 この第三者の立場で行うということに意義があり、マンション管理士が参加することにより、管理組合からの細かい問い合わせ等にたいする工事業者や設計業者の負担も軽くなり、専門分野に特化集中しやすくなるというメリットもあります。

このことにより、管理組合側では、修繕委員会委員や理事長および役員様方たちの心身負担を最小限に抑えて、一大事業である大規模修繕工事を遂行することのほか、各種の活動記録図書をも確実に残すことが可能になり、管理組合全体の合意形成に寄与することになります。

奈良県初、大阪府堺市唯一のプロナーズ認定の即戦力マンション管理士、福井英樹マンション管理士総合事務所

(LLP)マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ川原一守代表)認定アドバイザー

区分所有管理士会((一社マンション管理業協会)所属 国交省の「現行マンション標準管理規約」は管理組合が支援を受けることのできる有用な専門知識を有する者として、国家資格者であるマンション管理士等のほか、区分所有管理士を民間資格取得者として明記推奨しています。

(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会親泊哲会長)加盟 大阪府マンション管理士会所属 日管連登録マンション管理士(27-000045)

関西学院大学経済学部 昭和51年卒

㈱阪急阪神百貨店OB会・OB会総会正会員

<業務料>

(顧問契約をする場合)参考月額100,000円(税込み価格)~(交通費は別途)

まずはメールにてご連絡ください。但し、多額の交通費はご負担いただく場合がございます。
当事務所は実践マンション管理士で構成するプロナーズの認定を受けており、同ネットワークの豊富な知恵を通じて諸問題の解決を早めており、さらに(一社)日本マンション管理士会連合会が主宰する「マンション管理士賠償責任保険(個人情報保護法対応型)」(損保ジャパン)にも加入済みでより一層の安心サポート体制を構築しており、安心してご相談いただけます。
※遠隔地(片道2時間を越える)に赴く場合の交通費や多人数分の資料代(大量のコピー代等)の実費は請求させていただく場合がございます。

お問い合わせは下記まで、お気軽に電話(対応中の場合が多いのでメールをお勧めします。)もしくはメールにてご連絡くださいませ
 

参考業務項目

1. 大規模修繕委員会の設立補助

全体スケジュールの企画・立案
大規模修繕工事に関する勉強会の開催運営補助他

2. 修繕設計者の選定(修繕実施設計図書の作成)の補助

設計事務所の選定基準等の立案および見積要項書の作成
応募会社からの質疑応答ヒヤリング選考会の開催運営(進行)他

3.工事会社選定の補助

工事会社選考スケジュールの立案から、見積もり依頼書の作成、
工事発注内定通知書、選外通知書の作成に至るまでの補助
当該選定業務にはとくに公正で、透明性のある業務遂行が要請されます。

4.総会運営の補助

資金計画の立案および支援
工事実施計画案(理事会答申=総会議案資料)の作成
総会への出席、説明および質疑対応
総会議事録案のチェックおよび補正

5.総会承認後の委員会業務の補助

工事請負契約書、工事監理業務委託契約書、
工事住民説明会の配布資料のチェック、
工事住民説明会への立会い
施工図書のチェック

6.会議運営の補助

修繕委員会および理事会への出席およびアドバイス
委員会会議録の案文作成

7.事務局業務の代行

必要となる連絡ならびに調整
広報誌(コミュニティーペーパー)の案文作成
その他上記1~6に含まれない必要文書等の案文作成の一式


福井英樹マンション管理士総合事務所

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