長期修繕計画に関する業務

 「大規模修繕工事のコンサルタント業務」のところでものべさせていただいていますが、建物を構成する各部位の耐用度合いを考慮した上で、一定の修繕周期を想定し、適切な時期に的確な修繕をするための基礎資料として長期修繕計画が必要です。

 長期修繕計画の策定にあたっては、耐久性だけでなく、居住性や美観、資産価値等も考慮に入れなければなりません。
 また、同計画は修繕時期の目安となる修繕工事費の節約の方法を探すために活用する貴重な資料ともなりますが、ほとんどの管理組合は管理会社がある思惑をもって作成した修繕計画となっており、非常に割高な大規模修繕工事費となっている場合がほとんどで、修繕積立金の値上げを管理会社から提案してきても、慎重に検討する必要があります。
 いまや、管理会社が大規模修繕工事で大きな収益を上げていることは常識となっており、割高な工事費の見積もりを根拠に長期修繕計画を立て、いわば、「長期修繕計画表」は管理会社の「長期入金予定表」や「長期売上予定表」とも揶揄されているほどで、管理組合の思惑とは別の形で活用されているのが現状です。
 そこで、われわれマンション管理士等、第三者の専門家に依頼して、無駄のない適切な長期修繕計画を作成することが重要となります。

 マンションを構成している建築材料は、各部位ごとに耐用年数が異なっています。一般的には5~40年で、巡回します。従って、40年程度であれば、全部位の修繕をカバーできることになります。ただし、策定期間は、30年程度先までとし、5~6年ごとに見直しをすることが賢明な方法です。
 また、大規模修繕工事は、修繕工事が進化しており、国交省が奨める12年タームから15年~20年タームで実施することと、適正な工事金額に修正することにより、工事費を大幅に削減することが可能となり、将来、修繕積立金の値上げをすることは重要なことではありますが、当該値上げを適正な時期へ先送りすることが可能となります。

【内容】次の1~4に分けられます。当事務所は即戦力の実践マンション管理士で構成するプロナーズのメンバーであり、あらゆる問題解決に迅速に対応することが期待されますし、さらに当事務所は(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会主宰の「マンション管理士賠償責任保険(個人情報保護法対応型)」(損保ジャパン)にも加入済みで、より一層の安心サポート体制を構築済みです。

次の1から4の業務になりますが、現在無償ボランティア活動中です。まずは無料メール相談にて、お気軽にご相談ください。

 奈良県初、大阪府堺市唯一のプロナーズ  認定の即戦力マンション管理士、福井英樹マンション管理士総合事務所
 
(LLP)マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ認定(川原一守代表)アドバイザー

区分所有管理士会((一社)マンション管理業協会)所属 
 
(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会親泊哲会長)加盟 大阪府マンション管理士会所属

関西学院大学経済学部 昭和51年卒業

㈱阪急阪神百貨店OB会正会員

1 長期修繕計画に関して、口頭で必要な意見具申を実施。

<業務料>相談業務に準じます。現在ボランティア活動中です。まずは無料メール相談にて、その効果をじっくりお見極めいただけます。

2 既存の長期修繕計画の妥当性や有効性をチェックし、報告書を作成する。

<業務料>参考価格50,000円~現在、ボランティア活動中です。まずは無料メール相談にて。その効果をじっくりお見極めいただけます。

3 既存の長期修繕計画に対する見直しを行い、改定案(修繕積立金改定、計画共)を作成する。

<業務料>通常は見積によります。現在、ボランティア活動中です。まずは無料メール相談にて、その効果をじっくりお見極めいただけます。

4 長期修繕計画を新規に作成する場合の作成補助。

<業務料>通常は見積によります。

【修繕積立金の値上げに関して】現在、ボランティア活動中です。まず無料メール相談にて、その効果をじっくりお見極めいただけます。

 新築マンションの修繕積立金の当初の金額設定は、デベロッパーが売りやすくするため、初期は少なく、経年により増額するのが一般的です。

 また、最近の新築マンションでは修繕積立金基金として30万円~50万円の一時金を入居の際に徴収していますので、12年目の第1回目の大規模修繕工事では、一時金を集めなくても何とかどこのマンションでもこなせていますが、第二回目になってくると、一時金を第1回目で使い果たしているので、資金不足になってきます。

う 従って、できるだけ早期に値上げをする必要があります。標準管理規約に準拠し、できれば25~30年の長期修繕計画を作成し、見直しを実施します。

 ざっと、30年の長期修繕計画では、一戸当たり月額約20,000円の修繕積立金が必要です。

 もし、現在の積立金額が5,000円とするなら、15,000円の値上げをしなければなりません。

 ですから、できるだけ早く、早期に値上げを実施することにより、上昇幅をおさえるようにしておかねばなりません。

 また、一般的に管理費を見直すことにより、修繕積立金にバーターできる場合もあります。

 ただし、注意をする必要があります。
大規模修繕工事を目前に控えた管理組合では、現在の管理費を安くするためだけの目的で、管理会社を変更することはお勧めできません。

 新規参入会社は当該大規模修繕工事(目先のおいしい利益)を受注するために多少低い管理費であっても参入してくることが多いからです。
 工事が終われば、クオリティーの低い管理に豹変する例が多々あるからです。

 大規模修繕工事でお悩みの管理組合の方々、ぜひ当事務所にご相談ください。まずは無料メール相談をご利用ください。

※1~4共、ボランティア活動中ですが、遠隔地(片道2時間を越える)に赴く場合の交通費や多人数分の資料代(大量のコピー代等)の実費は請求させていただく場合がございます。

まずは電話(対応中のことが多いためメールをお勧めします。)もしくは無料メール相談にて、下記までお気軽にお問い合わせくださいませ


福井英樹マンション管理士総合事務所

生駒office
〒630-0212
奈良県生駒市辻町70番地8 B-513
TEL&FAX:0743-74-7098

堺office
〒590-0134
大阪府堺市南区御池台3丁35番3号
TEL&FAX:0722-90-2618

携帯: 090-7356-7783

E-mail:ma67rd77ml@kcn.jp