管理委託契約関係の業務

【内容】次の1.2に分けられます。当事務所は実践マンション管理士で構成するプロナーズのメンバーであり、同ネットワークを通じて、あらゆる問題に早期に対処解決されることが期待されます。
 さらに、当事務所は(一社)日本マンション管理士会連合会が主宰する「マンション管理士賠償責任保険(個人情報保護法対応型)」(損保ジャパン)にも加入済みで、さらなる安心サポート体制を構築しております。

1 管理委託契約の適法性・妥当性に関する診断業務

管理委託契約および管理業務仕様の適法性や妥当性などを診断し、結果および問題点の報告の他、改善の提案を行う業務です。
 入居後、管理内容に納得ができない場合は、早急に管理組合で話し合いをして、管理会社や管理費を見直すことが必要です。我々日管連登録マンション管理士等、第三者の専門家の力を借りれば、管理費は30%以上値下げをすることが可能となる場合もあります。
 管理業務は、大きく分けて、直接業務と間接業務の二つに分けることができます。直接業務は「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物設備管理業務」の四つに分けられ、間接業務は、管理費等の滞納者への「督促業務」「防火管理業務」等になります。
 「事務管理業務」の費用は理事会、総会等の運営補助の事務費と金銭の収納や支払い代行、決算報告書等の「会計管理業務費」の二つで構成されます。
 管理員業務の費用は、管理員の人件費で、「清掃業務」の費用は、管理員が行う日常清掃と、年何回か実施する特別清掃です。
 「建物設備管理業務」の費用ですが、非常に複雑で、専門性が強く、わかりにくいといわれている費用です。主な業務費としては、エレベーター保守点検業務費、消防設備点検業務費、建築設備点検業務費、機械駐車場保守点検業務費等などがあります。
 このように管理業務は広範囲で、専門的であるため、非常に理解しにくい費用となっています。
 さらに、問題は駐車場の使用料です。この使用料の計上の仕方で、管理会社の思惑や姿勢がわかります。駐車場が平置きの場合は、全収入を100%修繕積立金会計の収入とすべきで、機械式ならば、約40%を管理費会計へ、約60%を修繕積立金会計の収入とすべきです。平置き駐車場収入を全額管理費会計に計上しておいて、管理費を安く見せかけている管理会社が多くあります。この責任の大半は、初年度予算を作成したデベロッパーにあります。デベロッパーは販売戦略上、管理費の金額を抑えるため、管理会社は毎月の管理委託費を一定水準以上確保する為に、駐車場収入を自分らの都合で振り分けているのが現状です。
 また、上記設備管理業務費の中でものエレベーター保守点検費が最も高く、高いにもかかわらず、毎月二回以上実施するというような過剰点検等の問題もあります。なお、法定点検は年1回が定められています。圧倒的な多人数を運ぶ商業施設のエレベーターでさえ、毎月一回の点検で十分であり、事務所ビルでも3カ月に一回の点検が平均回数だとすると、まして、住宅を中心とする管理組合では、輸送人数が圧倒的に少なく、二か月に一回の点検が妥当だと思われます。当然のことながら、過剰点検ごとに費用が発生します。
そもそも、日本のエレベーター業界は三菱、東芝、日立、日本オーチス、フジテックの大手5社で住宅マンションエレベータの98%を供給しており、寡占状態です。点検費用も当該新設したメーカー系の子会社が実施しており、高止まりしているのが現状です。
一般的に14階ぐらいまでのエレベーターのフルメンテナンス契約では一基当たり毎月約8万円ぐらいを支払われているのが現状ではないでしょうか?
 フルメンテナンス契約を基本とするのは当然として、最近では独立系のエレベーター点検専門業者のクオリティーも上がってきており、メーカー系業者を当該専門業者に変更するだけで、費用が半額になる場合もあります。大手企業や中央官庁のビルでさえ、メーカー系から独立系に切り替える例が増えています。また、公正取引員会も最近、メーカー系と独立系の適正な競争を促す姿勢を打ち出してきています。
等々、わかりにくい管理委託費等を適正価格に戻すことにより、無駄な管理費の節減が可能になります。但し、引き下げに成功した分は、そのまま管理費の引き下げではなく、管理組合の定期預金ともいわれる修繕積立金にまわすことが重要です。

<業務料>参考価格100,000円(税別)

まずはメールにてご連絡くださいませ。その効果をじっくりお確かめください。

 さらに当事務所は(一社)日本マンション管理士会連合会主宰の「マンション管理士賠償責任保険(個人情報保護法対応型)業務行為賠償 10,000万円 身体障害賠償 30,000万円 財物障害賠償 3,000万円 受託物賠償 50万円」(損保ジャパン)にも加入済みで、より一層の安心サポート体制を構築しております。

※遠隔地(片道2時間を越える)に赴く場合の交通費 や多人数分の資料代(大量のコピー等)の実費は請求させていただく場合がございます。
    

2 管理委託契約の見直しの補助業務

上記1の業務を経て、統一された管理仕様に基づき、複数の管理会社の見積もり比較をもって、管理委託契約の見直し(費用対効果に関する検証)を行うこととなった場合に必要となる各種の業務を補助する以外に、管理会社の変更を伴う場合には、そのために必要な業務を補助します。

<業務料>参考価格200,000円(税別)~ まずは、メールにてご連絡くださいませ。

※遠隔地(片道2時間を越える)に赴く場合の交通費や多人数分の資料代(大量のコピー代等)の実費は請求させていただく場合がございます。
※ 管理会社の変更を伴う場合には相応額を加算します。

○ 2は、原則として1とのセット業務になります。

○ 管理の実情について十分に聞き取りを行い、理事会の方針に基づくスケジュールを立案し、ベストプラン並びにベストプラクティスを提案させていただきます。

※遠隔地(片道2時間を越える)に赴く場合の交通費や多人数分の資料代(大量のコピー代等)は実費を請求させていただく場合がございます。

 まずは、電話もしくは無料メール相談にて下記まで、お気軽にお問い合わせくださいませ。電話は対応中の場合が多いので、メールをお勧めいたします。

奈良県初、大阪府堺市唯一のプロナーズ認定の即戦力マンション管理士 福井英樹マンション管理士総合事務所

(LLP)マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ川原一守代表)認定アドバイザー

区分所有管理士会 国交省の「現行マンション標準管理規約」は管理組合が支援を受ける有用な専門知識を有する者として、国家資格者であるマンション管理士等のほか、区分所有管理士を民間資格取得者として明記推奨しています。

(一般社団法人)日本マンション管理士会連合会親泊哲会長)加盟 大阪府会マンション管理士会所属 日管連登録マンション管理士(第27-000045号)、日管連認定マンション管理士(第1807120229号)

関西学院大学経済学部昭和51年卒

㈱阪急阪神百貨店OB会・OB会総会正会員


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