大阪府「管理不適正」で実態調査 適切な機能が対応課題 管理組合・規約・長計・修繕積立金・・・

投稿日:2021年07月07日 作成者:福井英樹 (102 ヒット)

「管理不適正」が発生するソフト面の要因を14項目抽出ー。大阪府が6月24日に公表した「管理不適正マンション実態調査」の報告書(概要版)で、建物・設備の不全状態引き起こす複数の原因を示している。

報告書では分譲マンションの適正化に向けてはソフト・ハードに密接な相互関係があり、課題解決には一体的に対応をはかる必要があることが「改めて分かった」とまとめた。

ソフト面では管理規約・管理組合・長期修繕計画や管理費・修繕積立金制度があり、それらが適切に機能していることが「まず一番目の対応課題といえ、その徹底が求められる」とした。

管理不適正のサンプルとして6マンションをピックアップ。ソフト・ハードそれぞれ3マンションずつ調査した。管理不適正の定義は、ソフト面は「管理規約がない、管理組合が機能していない、管理費・終戦積立金を徴収していない」、ハード面が「既に外壁の剥落等により、居住者や建物自体に危害を生ずる恐れがある」としている。調査機関は2020年11月~21年2月。現地調査やヒアリングなどを実施した。

ソフト面の管理不適正の要因14項目(表参照)中①~③、⑥⑧、⑩~⑭の10項目は、一般社団法人日本マンション学会が17年に『マンション学』で示した項目を採用。今回の調査で④⑤⑦⑨が新たに抽出されたとしている。

報告書によれば、賃借人の増加(④)は1棟で15戸中9戸が賃貸。

空き住戸の増加(⑨)では3棟で大半が空き家。A・B館がある1棟は28戸中22戸、残り1棟は22戸中20戸が空き家と「末期的な状況を呈している」とい適している。

 

 ソフト面の管理不適正の要因

①分常時の未整備(管理組合の未設立等)

②管理に無関係な大口所有者存在(分譲事業者の管理への関与)

③投資型やリゾート型での所有者の分散

④賃借人の増加

⑤その他居住目的以外の所有者の増加

⑥管理会社の倒産(管理していた会社・主体の倒産・消滅)

⑦無秩序な増築や住戸リフォーム

⑧反社会的団体の介入・地上げ進行

⑨空き住戸の増加

⑩管理費・修繕積立金の不足もしくは未徴収

⑪修繕積立金の毀損・紛失

⑫低層階店舗区画の需要低迷

⑬地価下落・マンション需要の低迷

⑭災害や欠陥による過分な費用負担

以上、マンション管理新聞第1175号より。


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